我国的建筑幕墙起步较晚，修建于1981年的广州交易会玻璃幕墙，是我国的第一个幕墙建筑。我国的幕墙技术发展很快，从单一的玻璃幕墙发展到今天的石材幕墙、铝材幕墙、木板幕墙、陶瓷幕墙等多个种类。目前，全国既有幕墙面积约12亿㎡（玻璃幕墙约占80%，近10亿㎡），其中广东约1亿㎡，并且以每年500万㎡的速度在不断增加。

         安德信幕墙曾经协助北京、成都、西安等地的房屋管理部门、物业管理协会进行相关调查。西南某市曾经对辖区内的100多家物业公司进行调查，发现80%的物业公司管理的物业之中，都有玻璃、石材等既有幕墙；其中95%以上的物业公司表示出严重担忧——虽然意识到既有幕墙安全隐患较多，由于不具备幕墙专业人员，不知如何有效进行幕墙物业的维护管理。

          安全隐患  不可不防

      国家住建部制定的《建筑结构设计可靠性统一标准》规定，建筑幕墙的设计使用年限为25年。1991年以前建造的建筑幕墙都已经是“超龄服役的老龄幕墙”。比如，1981年修建的广州交易会玻璃幕墙，1984年建造的北京长城饭店玻璃幕墙，1986年建造的我国第一个全隐框玻璃幕墙深圳发展大厦，都已有30年以上历史。

       根据自然规律，老年人往往疾病多发、高发、频发，“老龄幕墙”也是如此。既有幕墙的安全隐患主要有：开启扇变形、漏水、脱落：玻璃自爆、坠落; 结构胶老化、脱粘等九大种类。这些安全隐患极易导致人员伤亡、财产损毁。比如，2016年6月17日，四川省绵阳市长虹世纪城住宅小区，一个中年男业主被高空坠落的幕墙玻璃击中头部，不治身亡。2012年8月8日，上海宝山区通河二村50多岁的女业主被高空坠落的幕墙玻璃砸中当场死亡。据《羊城晚报》报道：2016年11月28日，广州天河的某高级商务大楼的幕墙玻璃发生爆裂。该大楼自2011年9月开业以来，已发生至少7次媒体有报道的玻璃自爆事件……

        根据《中国门窗幕墙行业技术及市场分析报告》披露（杜继予编著，中国建材工业出版社出版）：深圳市近期对25年以上既有幕墙安全状况的调查发现，近30%的幕墙发生开启扇整体脱落的现象，特别是在台风季节，出现的现象更为严重，有的幕墙几乎每年都有开启扇脱落的现象。它们就像一颗颗“不定时炸弹”高悬在城市上空，不知道什么时间“爆炸”，其破坏力与心理影响，甚至比够预知时间的“定时炸弹”更可怕！

       专业作业  确保安全

       既有幕墙都是一些“高大上”的物业，比如：机场、星级酒店、高级写字楼、高级商场、高档住宅小区、银行、医院等等。而且往往都是高层建筑，相比其他物业，其安全隐患具有一定的特殊性，要么是在几十米甚至更高的高空，要么是在墙体内部被严密遮盖。比如，幕墙结构件的主龙骨连接及主次龙骨连接，隐藏在墙体之中，如果仅凭肉眼观察，根本无法发现质量安全隐患。

      此外，幕墙物业质量安全隐患还有大面积发生、反复发生的特征。比如，开启扇漏水、变形；中空玻璃失效导致的起雾、积水等，往往是在幕墙物业的某一个楼层或者相邻的几个楼层，反复发生。我们对西北某市一个大型商场的玻璃幕墙，进行检测鉴定时发现，10多个开启扇经常漏水，隐患区域多达300㎡。

      这些质量安全隐患，不仅严重影响物业的安全使用，还影响物业的美观，令业主和物管十分头痛的是，维修难度很大，并非简单的“修修补补”就能解决，即使具有幕墙维保资质的专业公司处理起来也非常棘手，那些不具备相关资质和安全生产许可证的企业，难以解决这些问题。如果随意聘请他们，极有可能带来严重的后果。

       2017年3月28日，广州天河区XX广场的幕墙物业，在进行维修过程中，两名工人从高空坠落，当场身亡。2017年4月16日，深圳市南山区XX大厦的幕墙物业，两名工人在施工时从高空坠楼，一死一伤。广州市天河区安全生产委员会办公室2017年4月1日颁布的（2017）42号文件直言不讳地指出：“近期，广州市辖内高处坠落事故频发，安全生产形势严峻……”

       调查表明，在国内的多起类似事件中，发生安全事故的人员，不具备“高处作业许可证”，没有从事高空作业的合法资质，有些所谓“工程队”甚至是临时拼凑，没有安全许可证等合法资质。如果物业公司把关不严，在幕墙物业维护过程中倘若发生人身安全事故，将会带来一定负面影响和经济损失。

         物企业主  全程跟进

        由于政策宣传普及不到位等原因，很多业主对幕墙物业的检测鉴定与维修维护的相关法规知之甚少。甚至错误地认为“这是物业公司的事情，与我无关”。

     其实，相关政策法规对幕墙物业的安全维护责任人、维护时间等，规定非常清晰。2003年，原国家建设部颁布《玻璃幕墙工程技术规范》，要求在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面检查（由建设单位和施工单位进行）；此后每五年应检查一次，检查项目包括幕墙整体有无变形、错位、松动；开启扇是否启闭灵活等。2006年颁布《既有建筑幕墙安全维护管理办法》，其中第八条规定：（一）建筑物为单一业主所有的，该业主为其建筑幕墙的安全维护责任人；（二）建筑物为多个业主共同所有的，各业主应共同协商确定一个安全维护责任人，牵头负责建筑幕墙的安全维护。

    幕墙物业的业主是安全维护责任人，但是物业公司有责任和义务协助业主，共同维护幕墙物业。

    一、物业管理公司和业主代表采取不同形式，特别是讲座、案例分析、现场参观，项业主宣讲有关政策法规，统一思想，提高认识。

    二、检查、确定需要维修的部位，按照每个业主拥有的幕墙物业面积，收取相应的维保费用；并实行账目公开，便于业主监督。

    三、物业公司审核、查验、邀约具有幕墙维保资质和安全生产许可证的企业进行招投标，签订维保合同。

    四、幕墙维保企业出具检测维保方案，物业公司和业主代表共同审查，待方案确定以后方可进场施工。

     五、认真查验施工人员是否具备“高处作业许可证”，从源头上防止、消除安全生产事故。

     六、幕墙维保结束之后，选择适当时机（比如，检验开启扇漏水的维修质量，可以选择雨天查验），发现问题立即整改。

    通过以上措施。基本上可以提前预防、消除幕墙物业的安全隐患，最大程度减少幕墙物业安全事故，将物业管理水平提升到一个新高度；同时，又能够提前化解幕墙业主与物业公司潜在的纠纷与矛盾，使双方的关系更加和谐融洽。

  ——本文转载于2017年6月《广东物业管理》杂志