幕墙玻璃砸死小学生，73户业主连带赔偿

     2006年5月31日傍晚，深圳市XX区的小学四年级学生小宇兴冲冲地走在回家的路上，哪知在离家仅剩200米的地方，他被一块从天而降的玻璃砸中，不幸身亡。随后，小宇父母将XX大厦北侧73户业主和物业公司一起告上了法庭。法院判决73户业主每户赔偿4000元

。

近些年来，在上海、广州、深圳、厦门、沈阳、成都等城市，先后发生多起既有幕墙玻璃自爆导致人员伤亡、财物损毁的事件。比如，2016年6月17日，四川省XX市XX住宅小区，一个中年业主（男子）被高空坠落的幕墙玻璃击中头部，不治身亡。据《羊城晚报》报道：2016年11月28日，南方某城市的XX高级商务大楼的幕墙玻璃发生爆裂。该大楼自2011年9月开业以来，已发生至少7次媒体有报道的玻璃自爆事件……

类似这种幕墙玻璃自爆、开启扇脱落导致人员伤亡，财物受损，不仅可能给同一栋楼的业主带来法律责任，还可能导致业主与物管产生纠纷矛盾，甚至物管被告上法庭，类似案例在北京、湖南、新疆等多个省市都有发生。其中有些案例，因为物管的管理疏忽不到位，法院判决物管承担部分甚至全部责任，这对物管的形象具有较大的负面影响。

通过这些案例，引起四个方面的思考：

一、幕墙物业安全事故时有发生，不容忽视；

二、幕墙物业发生安全事故，如果存在使用、管理上的疏忽或者过错，同楼业主以及物管难以“全身而退”。

三、较之普通墙体，幕墙物业更加特殊，管理难度更大，也对物管提出了更高、更专业的要求。

四、物管必须高度警醒，防患于未然，采取有力措施妥善管理幕墙物业。

“老年幕墙”安全事故频发，城实上空的“不定时炸弹”

我国的建筑幕墙目前大约12亿平方米，大部分集中在北上广深等大城市。有相当大一部分是上个世纪八九十年代修建。按照《建筑结构设计可靠性统一标准》，建筑幕墙的设计使用年限为25年。1991年以前建造的建筑幕墙都已经是“超龄服役的老年幕墙”。比如，1981年广州交易会完成的第一个玻璃幕墙，1984年建造的北京长城饭店玻璃幕墙，1986年建造的我国第一个全隐框玻璃幕墙深圳发展中心大厦，都已有30年以上历史。

根据自然规律，老年人往往各种疾病多发、高发、频发，“老年幕墙”的质量安全状况也是如此。著名幕墙专家、安德信幕墙董事长王文欢先生形象地指出，它们就像一颗颗“不定时炸弹”高悬在城市的上空，不知道什么时间“爆炸”，其破坏力与心理影响，甚至比够预知时间的“定时炸弹”更可怕！

 根据《中国门窗幕墙行业技术及市场分析报告》披露（杜继予编著，中国建材工业出版社出版）：深圳市近期对25年以上既有幕墙安全状况的调查发现，近30%的幕墙发生开启扇整体脱落的现象，特别是在台风季节，出现的现象更为严重，有的幕墙几乎每年都有开启扇脱落的现象。

      说起幕墙物业安全隐患，很多人可能只知道玻璃自爆、开启扇掉落等比较“震撼”的问题，其实，幕墙物业安全隐患涉及到多个方面。

近些年来，安德信幕墙与北京、广州、成都、厦门、西安等省市的物业管理协会合作，对包括机场、高铁站、星级酒店、高档写字楼、商业综合体、居民小区在内的多个幕墙建筑，进行实地勘察与安全隐患的检测鉴定与维修维护，安德信幕墙总结发现其安全隐患主要有九大种类：

一、开启扇变形、漏水、脱落;

二、玻璃自爆; 

三、板块（玻璃、石材、铝板等）脱落:

四、中空玻璃失效（影响建筑外观、能耗增大，使业主经济利益受损）

五、密封胶老化、失效与漏水；

六、结构胶老化、变色、脱粘；

七、拉索问题（幕墙建筑内部受力失衡引发。造成其他一些拉索受力的不正常增大，最终引起杆件变形，拉索超载，存在较大安全隐患）；

八、其他结构安全问题（埋件问题、主龙骨连接及主次龙骨连接问题、钢铝结合中钢和铝互相配合连接问题，以及最容易出现的锈蚀问题）

九、幕墙石材破裂、掉落等。

以上9种常见问题，除开四、五两种问题、不会直接导致人员伤亡，其他7种问题都可能直接或者间接导致人员伤亡。比如，结构胶老化，脱黏，导致玻璃与框体的粘结不牢固，出现幕墙玻璃或者开启扇松动脱落，砸伤甚至砸死行人，危害极大。

 然而，这些安全隐患由于位置隐秘、特殊，不易发现；或者反复发生、大面积发生，防不胜防；令业主和物业公司非常头痛。不仅严重影响物业的安全使用，还影响物业的美观，并且维修难度很大，即使具有幕墙维保资质的专业公司处理起来也非常棘手，那些不具备相关资质和安全生产许可证的企业，缺乏合法资质、相关技术和专用设备，根本无法解决这些问题。

多方联动消除幕墙隐患，业主、物管共同维护居住安全

现实问题是，很多业主和物管对幕墙检测鉴定与维修维护的相关法规、技术规范知之甚少，心有余而力不足，想做好幕墙物业的管理工作，又不知道从哪里入手？

2016年10月26日，在四川省“都江堰市物业管理行业协会培训大会”上，

王文欢先生就幕墙物业的安全隐患与管理维护做了主题演讲，

并和物业公司负责人讨论交流。

经过多年摸索与实践，安德信幕墙总结了一套比较成熟的幕墙物业管理模式：“物业协会牵头，多方联动，强化宣传教育，提前预防消除幕墙物业安全隐患”。并在北京、广州、西安、成都、都江堰等城市进行推广，取得比较明显效果，在此，愿意和大家讨论分享。其具体步骤为：

 一、由物业管理协会牵头，召集所辖区域的物管公司、业主代表等，进行为期3—6小时，以关注公共安全、合理使用维护幕墙物业为主题的专题讲座。

 二、由1--2名物管专家结合辖区实际情况，从幕墙物业安全事故的高发性、危害性，以及对业主和物管公司和谐关系的破坏性等方面，讲解加强幕墙物业管理的特殊性、重要性、必要性。

三、由1—2名幕墙专家，从相关法规、技术规范等角度，系统讲解幕墙物业的检测预防、隐患排查与维修维护的方法、措施（现场派发以及在小区宣传栏、业主微信群，发布幕墙物业管理的宣传资料）

 四、安排2—3名业主代表发言，与会者讨论座谈，统一认识。按照国家有关法规由业主等共同筹集资金，由物管公司牵头，聘请具有合法资质的专业幕墙公司，对幕墙物业进行检测鉴定与维修维护。

 五、会议之后，物管公司负责相关事宜的跟进与落实。

包括幕墙物业在内的住宅、商铺、办公大楼等等，是业主安身立命的栖身之地，也是品质生活的心灵寄托。业主十分珍惜物业的安全性、舒适性，只要讲清法规、讲明白轻视幕墙物业管理可能导致的严重后果，一般来说，业主都会积极配合物管公司进行幕墙物业安全检测与维修维护。这样，不仅可以提前预防、消除幕墙物业的安全隐患，更能够提前化解潜在的纠纷与矛盾，将物管水平提升到一个新高度，也会使物管与业主的关系更加融洽和谐。

相关链接：幕墙物业维护管理的相关法规

   《建筑结构设计可靠性统一标准》规定，建筑幕墙的设计使用年限为25年。

2003年，国家建设部颁布《玻璃幕墙工程技术规范》，要求在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面检查（由建设单位和施工单位进行）；此后每五年应检查一次，检查项目包括幕墙整体有无变形、错位、松动等；开启扇是否启闭灵活，等等（因为过了二年的质保期，应该是维护人（业主或者业主委托的安全责任人）进行检查）

 2006年，国家建设部颁布《既有建筑幕墙安全维护管理办法》，其中第八条规定：（一）建筑物为单一业主所有的，该业主为其建筑幕墙的安全维护责任人；（二）建筑物为多个业主共同所有的，各业主应共同协商确定一个安全维护责任人，牵头负责建筑幕墙的安全维护。